تراس یا بالکن آپارتمان، یکی از فضاهای نیمهباز پرطرفدار است که میتواند کیفیت زندگی در آپارتمانها را به شکل چشمگیری افزایش دهد. اما واقعیت این است که این فضا، در حوزه قوانین، منطقه خاکستری ساختمانسازی محسوب میشود. بسیاری از ساکنان، به دلیل ناآگاهی از قوانین مدنی و آپارتماننشینی، در استفاده از این فضا دچار مشکلاتی با همسایگان یا هیئت مدیره میشوند. هدف از این مقاله، روشن ساختن دقیقترین جنبههای حقوقی و قوانین استفاده از تراس آپارتمان بر اساس مقررات بهروز کشور است.
بیایید نگاهی دقیقتر بیندازیم به این قوانین و اینکه چگونه میتوانیم از تراس خود بهصورت مجاز و بهینه استفاده کنیم.
۱. قوانین استفاده از تراس آپارتمان:ملک شخصی یا مشاع؟
یکی از مهمترین و پرتکرارترین سؤالات در مورد قوانین استفاده از تراس آپارتمان، وضعیت مالکیت آن است. آیا تراس، مانند اتاق نشیمن، ملک اختصاصی شماست یا مانند راهپله، مشاع است؟
به طور خلاصه: تراس و بالکن در حقوق آپارتماننشینی، یک تعریف دوگانه دارند که بستگی به نحوه ساخت آنها دارد.
-
فضای تراس (سطح کف): اگر سقف تراس توسط سقف واحد بالایی پوشانده شده و قابل انحصار باشد، معمولاً جزء ملک اختصاصی واحد زیرین محسوب میشود و مالک حق استفاده انحصاری از آن را دارد.
-
حدود و ارتفاع (مشاع): اما در واقع، دیوارها، جانپناهها و فضای بالای تراس، معمولاً جزء فضاهای مشاع ساختمان در نظر گرفته میشوند. این یعنی هرگونه دخل و تصرف یا تغییر در ظاهر بیرونی تراس، نیازمند تأیید اکثریت اعضای ساختمان یا هیئت مدیره است.
بنابراین، در استفاده از تراس، شما حق استفاده شخصی دارید، اما حق تغییرات اساسی در نما را ندارید.
۲. ممنوعیتهای استفاده عمومی و مشاعات
قانون، ساکنان را از انجام هر عملی که نظم، آرامش و آسایش دیگران را سلب کند یا به زیبایی و نظم عمومی ساختمان آسیب بزند، منع میکند. این بدان معناست که:
-
تغییرات ظاهری و بصری: نصب سایهبان، آویز کردن لباس به صورت دائم (مگر در فضای دید کور)، نصب تجهیزات فنی غیر استاندارد یا قراردادن وسایل نامتعارف که نمای ساختمان را مخدوش کند، ممنوع است. به همین دلیل، هرگونه تغییر در نما (از جمله نصب توری، نردههای اضافی یا شیشهبندی) باید با مجوزهای لازم همراه باشد.
-
ایجاد آلودگی صوتی: استفاده از وسایل تولیدکننده صدای بلند، برگزاری مهمانیهای پر سر و صدا یا هر گونه فعالیتی که آرامش همسایگان را به هم بزند، در ساعات استراحت ممنوع است.
-
ایجاد خطر و آلودگی: ریختن زباله، ته سیگار، خاک گلدان یا شستوشوی فرش و لباس به شکلی که آب یا آلودگی به واحدهای پایین سرازیر شود، به طور جدی ممنوع است. علاوه بر این، نگهداری حیوانات اهلی یا پرندگان در تراس به شکلی که آلودگی، بو یا صدای مزاحم ایجاد کند، خلاف قوانین است.
۳. قوانین مرتبط با ساخت و ساز و تخلفات شهرداری (ماده ۳ و ماده ۱۰۰)
یکی از اصلیترین دغدغههای ساکنان، بحث تبدیل تراس به اتاق یا آشپزخانه است. اینجاست که پای شهرداری و جریمههای سنگین به میان میآید.
-
تخلف ساختمانی چیست؟
-
شهرداریها به طور معمول، تراس را جزئی از فضای مشاع (یا نیمهباز) در نظر میگیرند. در نتیجه، هرگونه مسقف کردن کامل، دیوارکشی یا تیغهبندی که منجر به تبدیل فضای باز به فضای مسقف سرپوشیده شود، تخلف ساختمانی محسوب میشود.
-
این عمل در اصطلاح حقوقی، تغییر کاربری فضای نیمهباز به فضای مسکونی است. اگر این کار بدون اخذ مجوزهای لازم از شهرداری انجام شود، مالک مرتکب تخلف شده است.
-
-
نقش کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری:
-
در واقع، مرجع رسیدگی به این تخلفات، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. زمانی که مأمورین شهرداری این نوع ساخت و ساز غیرمجاز را شناسایی کنند، پرونده به این کمیسیون ارجاع داده میشود.
-
بنابراین، کمیسیون ماده ۱۰۰، بسته به نوع و میزان تخلف و همچنین اصول فنی و شهرسازی، یکی از دو حکم زیر را صادر میکند:
-
حکم تخریب: اگر ساخت و ساز انجام شده در تراس، اصول فنی، ایمنی و بهداشتی را نقض کرده باشد، کمیسیون حکم به تخریب کامل بنای غیرمجاز میدهد. این حکم قطعی و لازمالاجرا است.
-
حکم جریمه: اگر تخلف انجام شده قابل جبران باشد و اصول فنی ساخت رعایت شده باشد، کمیسیون میتواند به جای تخریب، حکم به پرداخت جریمه نقدی صادر کند. میزان این جریمه بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان و قیمت روز ملک محاسبه میشود و اغلب مبالغ بسیار سنگینی است.
-
-
متأسفانه، پرداخت جریمه به معنای قانونی شدن تراس نیست؛ بلکه فقط جبران تخلف نقدی است و ممکن است همچنان در هنگام نقل و انتقال سند، مشکلات قانونی پابرجا باشند.
-
-
اهمیت تأیید هیئت مدیره:
-
علاوه بر این، حتی اگر شهرداری با تغییر کاربری موافقت کند، به دلیل اینکه هرگونه دخل و تصرف در نمای ساختمان بر حقوق مشاع دیگران تأثیر میگذارد، مالک باید رضایت اکثریت اعضای ساختمان یا هیئت مدیره را نیز کسب کند.
-
۴. 💡 راهکار قانونی استفاده بهینه: نصب شیشه بالکن
حال سؤال اینجاست که چطور میتوان از تراس بدون نقض قوانین و تغییر کاربری استفاده بهینه کرد؟
استفاده از سیستمهای شیشهبالکن متحرک (تاشو یا ریلی) یکی از بهترین راهحلهای قانونی است:
-
حفظ کاربری نیمهباز: سیستمهای شیشهای تاشو، تراس را بهطور کامل مسدود نمیکنند و قابلیت جمع شدن دارند. به همین دلیل، این نوع پوشش از نظر شهرداری معمولاً به عنوان تغییر کاربری (ساخت و ساز دائمی) محسوب نمیشود. این پوشش صرفاً برای محافظت در برابر سرما، باد و گرد و غبار است.
-
حفظ نما و زیبایی: شیشه، به دلیل شفافیت، ظاهر بیرونی ساختمان را مخدوش نمیکند و نور طبیعی را حفظ میکند.
-
کاهش مزاحمت: شیشهبالکنها از ورود آلودگی صوتی، گرد و غبار و همچنین ریزش ناخواسته وسایل به پایین جلوگیری میکنند.
برای کسب اطلاعات دقیق در مورد قوانین و ضوابط فنی نصب این سیستمها، شما را دعوت میکنیم تا مقاله تخصصی ما در خصوص:
را مطالعه فرمایید.
۵. نتیجهگیری حقوقی
در نتیجه، استفاده از تراس آپارتمان مستلزم رعایت تعادل بین حق استفاده شخصی و قوانین مشاع ساختمان است. بنابراین، هرگونه تغییر در نمای ساختمان باید با توافق ساکنان انجام شود. همچنین، ممنوعیت ایجاد مزاحمت، آلودگی یا خطر، اصلیترین خط قرمز قانونی در استفاده از این فضاست. لذا، انتخاب راهحلهایی مانند شیشهبالکنهای متحرک، بهترین گزینه برای افزایش کاربری و راحتی بدون نقض مقررات شهرداری و قوانین آپارتماننشینی است.
آمادهاید فضای تراس خود را قانونی و کاربردی کنید؟
شیشه بالکن اکبرزاده با بیش از سال ها تجربه در حوزه شیشهبالکنهای تاشو، آماده ارائه مشاوره تخصصی و رایگان در خصوص قوانین نصب، طراحی نما و برآورد قیمت دقیق پروژه شما است.
همین حالا با متخصصان ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان دریافت کنید:
📞 دفتر اصلی: 02634007444
📱 شماره موبایل: ۰۹۱۲۹۴۱۵۷۴۹
(ما به شما کمک میکنیم بدون نگرانی از ماده ۱۰۰ شهرداری، از تراس خود لذت ببرید.)
مشاهده نمونه کارها اینستاگرام ما
۶. سؤالات متداول (FAQ)
۱. آیا برای نصب شیشهبالکن متحرک، نیاز به اجازه همسایگان داریم؟
پاسخ: بله. هرچند شیشهبالکنهای تاشو معمولاً تغییر کاربری محسوب نمیشوند، اما چون نما و ظاهر ساختمان را تغییر میدهند، اخذ رضایت هیئت مدیره یا اکثریت ساکنان (بسته به قوانین داخلی ساختمان) الزامی است تا از شکایتهای احتمالی جلوگیری شود.
۲. اگر همسایه در تراس خود اقدام به نگهداری حیوان کند، چطور باید شکایت کرد؟
پاسخ: ابتدا باید به هیئت مدیره یا مدیر ساختمان اطلاع دهید. اگر مشکل حل نشد، طبق قانون تملک آپارتمانها، میتوانید با ارائه مدارک، از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح شکایت در مورد ایجاد مزاحمت و نقض مقررات کنید.
۳. آیا میتوانم در تراس آپارتمان، باربیکیو گازی نصب کنم؟
پاسخ: نصب باربیکیو یا هر وسیلهای که خطر آتشسوزی داشته باشد یا دود آن وارد واحد همسایگان شود، معمولاً خلاف مقررات آپارتماننشینی است و مدیریت ساختمان حق جلوگیری از آن را دارد.
۴. آیا تراس من جزء متراژ سند محسوب میشود؟
پاسخ: این موضوع بستگی به نحوه پایان کار ساختمان و نقشههای اولیه دارد. معمولاً تنها بخشی از تراس (مانند یکسوم آن) به متراژ مفید واحد اضافه میشود، اما این قانون قطعی نیست و باید سند و پایان کار ملک بررسی شود.
۵. آیا کاشت درخت در تراس مجاز است؟
پاسخ: بله، اما با رعایت چند نکته. گلدانها نباید سنگین باشند که به سقف زیرین فشار بیاورند و آبیاری باید به نحوی انجام شود که آب به طبقات پایین نشت نکند یا موجب آلودگی نشود.
۶. هزینه قانونی کردن تراس مسقف چقدر است؟
پاسخ: در صورت جریمه شهرداری بابت تغییر کاربری غیرمجاز، هزینه بسته به متراژ، منطقه جغرافیایی و نوع تخلف متغیر است. ابتدا تخریب یا جریمهای بابت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در نظر گرفته میشود که ممکن است بسیار سنگین باشد.